Lavori di ristrutturazione in condominio, guida completa

Lavori di ristrutturazione in condominio, guida completa

Realizzare importanti lavori di manutenzione spesso rappresenta un momento critico per la vita del condominio: riunioni fiume fino ad orari improbabili, decine di convocazioni, condòmini che non si presentano e decisioni da prendere cercando di mediare le posizioni di tutti.

Eppure l’aspetto estetico del condominio rappresenta il primo biglietto da visita di un immobile. Ve ne accorgerete il giorno in cui proverete a vendere il vostro appartamento: il prezzo finale sarà determinato molto più dallo stato dello stabile che da quello dell’immobile in se dove, in buona parte dei casi, il potenziale acquirente non riterrà un “plus” il valore di ristrutturazione, pensando comunque di voler realizzare delle proprie opere al fine di personalizzare l’appartamento ed attagliarlo alle proprie esigenze.

In passato, appaltare un lavoro condominiale, era una pratica nella quale venivano coinvolti solamente pochi “attori” che si occupavano di reperire le offerte. Oggi, grazie alla possibilità di attingere informazioni dai canali più disparati, ogni condòmino si sente coinvolto nella scelta e nella vita condominiale.

LE 5 TAPPE DA AFFRONTARE

La nomina del Tecnico
Nonostante non vi sia nessuna norma o altri obblighi che ne impongano la necessità, ogni lavoro di manutenzione straordinaria (inteso come lavoro da eseguirsi straordinariamente sul manufatto), dovrebbe cominciare con la nomina di un Tecnico competente nella materia specifica di ciò che poi sarà l’oggetto d’appalto. Il Tecnico sarà in grado di determinare il reale “stato di usura”dell’immobile e stabilire le opere effettivamente necessarie alla manutenzione dello stesso.

Affidare tale prima fase direttamente ad una Impresa è spesso controproducente per via del fatto che ogni Azienda potrà formulare un’ipotesi di lavoro sulla scorta di quelle che sono le sue prassi lavorative e, a quel punto, il preventivo diverrà difficilmente confrontabile con quello di altre Aziende.

L’approvazione del capitolato
Il Tecnico, dopo aver effettuato uno o più sopralluoghi conoscitivi dello stato di fatto dell’immobile, produrrà una documentazione di gara da sottoporre all’attenzione di una successiva Assemblea in cui riporterà:

  • un rilievo dettagliato dello stabile con relative misure;
  • un elenco delle opere da svolgere e sue quantità (il Computo Metrico);
  • un Capitolato d’appalto contenente ulteriori specifiche tecniche riguardanti le lavorazioni ipotizzate, oltre alle regole generali d’appalto (le regole del gioco per le imprese che parteciperanno all’appalto).

La scelta dell’impresa
Ciascun condomino potrà contattare una propria Impresa di fiducia che “capitolato alla mano” sarà in grado di redigere una propria offerta.

La procedura di scelta dell’impresa è solitamente una fase piuttosto delicata e a volte conflittuale poiché le cifre in ballo a volte sono molto alte e le imprese in gara sono tante.

Spesso si tende a prediligere il prezzo più basso che quasi mai, però, è sinonimo di qualità dei lavori.

Ad oggi esistono dei prezziari di riferimento (i più diffusi sono quelli della Tipografia del Genio Civile) che riescono a dare un valido orientamento sui valori medi di mercato: prezzi unitari che rappresentano un costo adeguato delle singole lavorazioni effettuate con maestranze qualificate nell’opera specifica e con materiali qualitativamente idonei.

Oppure, altra discriminante, ci si affida a Imprese che concedono dilazioni di pagamento lunghe (oltre i 12 mesi) senza l’intervento di finanziamenti “ad hoc”. Anche qui, sarebbe bene sincerarsi dell’effettiva capacità economica della potenziale Impresa esecutrice delle opere, in grado di concedere un lungo dilazionamento “in proprio” non proponendo la sempre più diffusa pratica del “Credito al Condominio”. Spesso si rivelerà un’Impresa foriera di problemi quali continue sospensione dei lavori per mancanza di fondi o continue richieste di oneri accessori per opere non inizialmente preventivate.

La nomina del DIRETTORE DEI LAVORI
Il Direttore dei lavori (DL) è una figura essenziale per l’esecuzione delle opere e, in quanto tale, le sue competenze nell’ambito specifico dovranno essere il più puntuali possibili. Nello specifico, il Direttore Lavori – che in quanto “braccio tecnico” del Condominio dovrà godere della massima fiducia da parte del consesso assembleare – si occuperà di tutto ciò che viene definito il “contraddittorio” con l’Impresa esecutrice delle opere, indirizzandola operativamente, correggendone, ove necessario l’operato e mantenendo una minima capacità decisionale da un punto di vista amministrativo (solitamente un importo del 5-10% del valore d’appalto) per la soluzione di tutte le problematiche riscontrate in corso d’opera e non risolvibili con differenti economie di scala nell’ambito dell’appalto.

La nomina del COORDINATORE DELLA SICUREZZA
Il Coordinatore della Sicurezza in fase di Esecuzione (CSE) – figura che spesso coincide con quella del Direttore dei Lavori, laddove lo stesso ne abbia le facoltà previste dalla normativa (D.Lgs. 81/08 e s.m.i.) – oramai rappresenta una figura centrale nell’ambito dello svolgimento del cantiere.

Il 99,9% dei cantieri di manutenzione straordinaria prevede dei così detti “rischi specifici” previsti dalla normativa vigente che rendono non derogabile la nomina di tale figura da parte dell’Assemblea.

Il CSE si occuperà di tutti gli aspetti organizzativi di cantiere che attengo la sicurezza sia dei lavoratori (nell’ambito dello svolgimento delle varie lavorazioni), sia degli eventuali avventori delle aree di cantiere (ad esempio gli stessi condomini che potrebbero essere soggetti ad emissioni di polveri o vapori pericolosi per la salute).

Sarà quindi essenziale la nomina di un Tecnico estremamente competente nella materia e che assicuri una costante presenza in cantiere, soprattutto durante le fasi di lavorazione maggiormente critiche.

 

LE 5 TRAPPOLE DA EVITARE

I TEMPI INFINITI
partendo dal presupposto che un lavoro fatto bene è un po’ come un diamante: “è (quasi) per sempre” – ragion per cui, sarà bene non lesinare sui tempi di esecuzione – bisogna sempre tenere conto che il lavoro di manutenzione straordinaria è spesso un lavoro eseguito in esterna, quindi esposto al fattore meteorologico che ne renderà impossibile il calcolo con certezza assoluta della durata. Ad ogni buon conto, in fase di contrattualizzazione, dovrà essere indicata la durata dei lavori o sottoforma di giornate lavorative (5 giorni a settimana secondo quanto previsto dal CCNL dell’Edilizia) o di giorni effettivi (consecutivi da calendario). A questi giorni dovranno essere sommati quelli non lavorati a causa delle avverse condizioni meteo (così come indicato dal servizio meteorologico dell’Aeronautica Militare) e le proroghe concesse dalla DL per lavorazioni aggiuntive. Nel caso in cui i lavori termineranno oltre i termini previsti, allora si potrà applicare una penale all’Impresa: l’entità della stessa dovrà comunque essere indicata nel Contratto d’Appalto e, a termine di legge, non potrà essere superiore all’1 permille giornaliero dell’ammontare netto contrattuale, e comunque complessivamente non superiore al 10 per cento.

LE OPERE AGGIUNTIVE
un capitolato fatto bene limiterà al massimo le sorprese in fase di appalto (ecco perché bisogna affidare l’incarico di progettazione del lavoro ad un bravo Tecnico!!!) ma, quando si mette mano ad un manufatto vetusto, l’imprevisto è dietro l’angolo.

In questi casi, già durante l’assemblea di affidamento dei lavori e dell’incarico di Direzione Lavori, bisognerà prevedere una aliquota (solitamente il 5% dell’importo complessivo d’appalto) di cui il DL potrà disporre per l’esecuzione di lavorazioni che si rendessero indispensabili alla prosecuzione delle opere. Ciò senza necessariamente darne preventiva comunicazione all’Assemblea.

E’ importante prevedere lo stanziamento di tale somma al fine di non costringere il Condominio a dover sospendere le opere in attesa di decisioni che comporterebbero un prolungamento dei tempi di lavorazione con conseguenti maggiori oneri di Occupazione Suolo Pubblico e nolo del ponteggio.

LE “CATTIVE MAESTRANZE”
ciascuna voce di prezzo offerto dall’Impresa tiene conto di tutta una serie di fattori in cui il “peso specifico” del costo della mano d’opera assume un valore preponderante (circa il 30%). Questo vuol dire che molto spesso, a parità di lavorazioni da effettuare, i preventivi molto, troppo più bassi rispetto agli altri, sicuramente prevedono un “risparmio” (in favore della sola Impresa) proprio sul costo delle maestranze. Ancora troppo spesso si sottovaluta l’importanza di una maestranza qualificata, formata e informata rispetto alla qualità finale del lavoro, alla sicurezza delle nostre abitazioni e ambientale del cantiere e relativamente alla necessità di evitare inutili multe da parte dell’ASL e dell’Ispettorato del Lavoro che, sovente, possono portare anche alla sospensione del cantiere. Sarà bene, dunque, chiedere al Tecnico che ci sta seguendo in tutta la procedura d’appalto, di verificare con perizia i requisiti delle Imprese in gara.

I PESSIMI MATERIALI
Alzi la mano chi pensa che le ricette possano venire bene lo stesso anche se si usano pessimi ingredienti! E, allo stesso modo, anche l’opera edile ha bisogno di ottimi materiali. Oggi, fortunatamente, in commercio vi sono centinaia di differenti varianti di ciascun materiale (questo, ovviamente, tenendo conto solo delle primarie case produttrici) che consentono di affrontare il lavoro in maniera puntuale, per la soluzione di ciascuna problematica (umidità, lesioni, particolari stati di degrado, ecc.). Sarà bene che il Tecnico che si occupa della redazione del Capitolato Lavori, specifichi al suo interno la tipologia di materiali di cui gradisce la posa in opera, oppure richieda all’Impresa appaltatrice di proporre una gamma di materiali (differenti tra Marca e tipologia) tra cui poter effettuare una scelta. Materiali migliori, se ben applicati (da brave maestranze!) sono sinonimo di opere che dureranno molto più nel tempo.

LE LITI FINALI
uno degli “spettri” agitati quando si comincia a parlare di lavori è la possibilità che i lavori “costino tanto e vadano male”. Fortunatamente, oggi grazie al web, possiamo avere un feedback dell’operato dell’Impresa su altri cantieri (e già questo rappresenta una buona controprova della qualità dell’Impresa: più l’Azienda si rende “invisibile” al web o ai social, più avrà qualcosa da nascondere!). Quindi, la possibilità di poter confrontare tra loro più preventivi grazie ad un buon capitolato messo a disposizione delle Imprese e l’opportunità di andare a “sbirciare” sul web, potranno metterci nella condizione di non affidarci alla peggiore Impresa del mondo 😉

Ma… se qualcosa dovesse andare storto, già durante l’esecuzione dei lavori il Direttore dei lavori avrà modo di verificare eventuali vizi e difformità, richiedendo la rimessa in pristino delle opere da eseguirsi entro i tempi previsti.

Così, la scelta iniziale di un bravo Tecnico, di un Direttore Lavori competente e di una Ditta referenziata e con brave maestranze, diventerà sinonimo di un lavoro eseguito a regola d’arte e senza problemi.

I 5 SEGRETI DEL “GIOCO” (… LO SAPEVI CHE)

Maggioranze variabili… non tutti i lavori da realizzare in Condominio necessitano delle stesse “maggioranze” per essere approvati. In linea di principio, a meno che non stiamo parlando di opere di natura voluttuaria, bastano (in seconda convocazione) i 501/1000 di maggioranza. Ad ogni buon conto, per un’analisi più dettagliata, in funzione della tipologia di intervento, si fa riferimento agli artt. 1136, 1120, 1122 e 1128 del Codice Civile.

Ognun per se, ma non troppo… vivere in Condominio è per antonomasia sinonimo di condivisione di oneri e onori. Pertanto, seppur la recente riforma del Condominio abbia ribadito, in caso di condomini morosi, l’obbligo dei Creditori di richiedere le quote a questi e seppur siano stati dati maggiori poteri all’Amministratore al fine di “inseguire gli smemorati” colleghi condomini, sarà bene attivarsi per tempo… al fine di evitare che i tempi si dilunghino e torni in ballo la “responsabilità solidale”… d’altronde siamo un Condominio!

Lavori ALL YOU CAN EAT!… è sbagliato pensare che con la formula contrattuale dei lavori “a corpo”si intenda che tutte quelle che sono le eventuali “sorprese” sopraggiunte in fase di lavorazione siano a carico dell’Impresa. In realtà, sebbene l’Impresa abbia assicurato di aver effettuato sopralluoghi preliminari alla redazione del preventivo, qualora l’effettiva entità delle quantità sia di molto superiore a quanto indicato dal Tecnico nell’ambito del Computo metrico – di solito parliamo del 5% (come da orientamento della giurisprudenza) – tale cifra andrà comunque riconosciuta all’Impresa.

Garantisciti prima… quando si parla di lavori condominiali, la miglior garanzia è quella di affidarsi ad una seria linea di professionisti, partendo dall’Amministratore che dovrà assicurare una serena vita condominiale seppur in un periodo di piccolo disagio, passando dai tecnici che dovranno essere disponibili a fornirci tutte le risposte necessarie sui lavori e sulle eventuali problematiche incontrate e arrivando all’Impresa che dovrà assicurare che tutto proceda secondo i piani.

Sarà comunque buona norma richiedere alla Ditta una polizza Responsabilità Civile verso Terzi (RCT) che assicuri eventuali danni accidentali a cose o persone accorsi durante il periodo delle opere e che spesso viene integrata da una polizza contro le intrusioni negli appartamenti da parte dei ladri per il tramite delle opere provvisionali (ponteggi).

… e garantisciti dopo… troppo spesso, Tecnici poco competenti, pretendono di mutuare la legislazione dei Lavori Pubblici alle opere private di manutenzione, richiedendo polizze assicurative o fidejussorie alle aziende esecutrici. Purtroppo questa tipologia di prodotti assicurativi (molto diffusa nei Paesi del Nord Europa anche per le opere private), in Italia non esiste. Quindi, sarà bene diffidare delle Aziende che in fase di gara prometteranno “assicurazioni postume” mentre sarà bene, ancora una volta, affidarsi ad Imprese qualificate, dalla lunga storia operativa e, soprattutto, specificare tutti i termini di garanzia nel Contratto d’Appalto che si andrà a sottoscrivere.

IL PAGAMENTO DEI LAVORI

Fin qui non abbiamo mai parlato di come pagare i lavori. Eppure l’argomento del pagamento dei lavori ne rappresenta la vera causa ostativa alla finalizzazione.
Da una parte la normativa prevede che la somma necessaria all’esecuzione delle opere – ovvero al pagamento della rata – debba già essere nella piena disponibilità dell’Amministratore, da un’altra, ciò non rappresenta mai la realtà delle cose. Per questo motivo, il 90% delle opere condominiali termina con il mancato pagamento per intero dei lavori e, buona parte, con l’avvio di vertenze tra Impresa e Condominio.
Per ovviare a queste problematiche, oggi sul mercato esistono forme di finanziamento in favore del Condominio che, oltre a non richiedere alcuna forma di garanzia da parte dei singoli condòmini, spesso sono offerte dalle imprese esecutrici con tasso 0 di interesse.

Fonte: Noiristrutturiamo.it

No Comments

Post A Comment